'용적률 거래제'란? 서울시 '용적률 거래제' 도입 추진

서울시가 올해 상반기 중 '용적률 거래제'를 도입할 예정이다. 이는 용적률 규제를 받는 사업지에서 남는 용적률을 다른 사업지에 팔 수 있도록 하는 제도로, 정부 차원에서도 초고밀 개발을 위한 중요한 정책으로 검토되고 있다. 기존 결합건축 제도의 한계를 보완하는 형태로 추진되며, 도심 내 주택 공급을 늘리고 재산권 보호를 강화하는 효과를 기대하고 있다. 서울시는 이를 통해 장기적으로 도심의 공간 활용을 최적화하고, 인구 밀집 문제를 해결하는 데 기여하고자 한다.

울시 '용적률 거래제' 도입 추진

 

💡 목 차 💡

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1. 용적률 거래제란 무엇인가?

용적률 거래제는 문화재 보호, 고도 제한 등으로 인해 사용하지 못하는 용적률을 다른 지역으로 이전하여 거래할 수 있도록 하는 제도다. 이는 도시 개발과 재산권 보호를 동시에 고려해야 하는 대도시에서 활용되는 방식으로, 뉴욕과 도쿄 등에서 이미 시행되고 있다.

 

서울시와 정부가 추진하는 용적률 거래제는 특히 고도제한, 문화재 보호구역, 경관지구 등에서 활용될 예정이다. 남산, 북한산, 경복궁 고도지구와 사대문안 원도심 지역 등이 대표적인 용적률 규제 지역으로 꼽힌다. 해당 지역은 법적으로 정해진 용적률을 다 채우지 못하는 경우가 많아, 미사용 용적률을 효과적으로 활용할 방법이 필요했다.

 

기존에도 정부는 2016년부터 결합건축 제도를 도입했지만, 상업지역과 역세권 개발구역 등 일부 제한된 지역에서만 가능해 활성화되지 못했다. 이번 용적률 거래제는 이러한 한계를 개선해 일반주거지역과 고도 제한이 있는 지역에서도 적용할 수 있도록 할 예정이다. 특히, 이 제도는 민간 건설업체와 공공기관 간 협력을 통해 용적률 활용을 더욱 효율적으로 만들고, 용적률을 보다 공정하게 분배할 수 있도록 설계될 예정이다.

2. 용적률 거래제 도입의 기대 효과와 논란

정부와 서울시는 용적률 거래제를 통해 도심 개발을 활성화하고, 규제지역 내 토지 활용도를 높이려 한다. 특히, 용적률 거래를 통해 문화재 보호 지역에서도 재산권을 보장받을 수 있으며, 초고밀 개발이 필요한 지역에서 추가 용적률을 확보할 수 있다. 또한, 도심 내 주택 공급을 늘리는 효과도 기대되며, 이를 통해 부동산 시장 안정화에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보인다.

 

그러나 용적률이 개인이 자유롭게 거래할 수 있는 권리인지에 대한 논란이 있다. 현재 용적률은 국토계획법 및 시행령에 따라 용도지역별 상한이 정해져 있으며, 지자체가 조례 개정을 통해 개별 용적률을 정할 수 있다. 따라서 용적률을 소유권으로 인정하고 자유롭게 거래할 수 있도록 할 경우 법적 논란이 예상된다.

 

또한, 용적률 거래가 공공기여를 축소할 수 있다는 우려도 있다. 기존 정비사업에서는 용적률 완화 인센티브를 받으면 사업자가 공원, 문화시설, 임대주택 등의 공공기여를 해야 하지만, 용적률을 구매하는 사업자는 별도의 공공기여 없이 혜택을 받을 가능성이 제기되고 있다. 이에 대해 일부 전문가들은 용적률 거래제를 도입하면서도 공공기여를 유지할 수 있는 정책적 장치를 마련해야 한다고 지적하고 있다.

 

서울시는 이에 대해 '제도 도입 초기에는 양도지역 선정기준을 엄격하게 적용할 것'이라며, 규제 완화가 장기적으로 어려운 문화유산 주변, 장애물 표면 제한구역 등에 우선 적용할 방침이라고 밝혔다. 추가적으로, 용적률 거래 과정에서 발생하는 이익을 공공시설 투자나 기반 시설 확충에 활용하는 방안을 검토하고 있다.

3. 향후 과제 및 전망

서울시는 오는 25일 도시정책 컨퍼런스를 열어 국민적 공감대 형성과 합리적 실행 모델을 모색할 예정이다. 또한, 제도 정착을 위해 선도지역을 선정하고, 서울형 용적률 거래 시범사업을 추진할 계획이다. 이에 따라, 첫 시범 사업이 성공적으로 마무리되면 향후 용적률 거래제가 전국적으로 확대될 가능성도 있다.

 

제도 도입이 성공적으로 이루어진다면, 서울시의 개발 가능 지역이 확대되고, 규제지역 내 토지 활용도도 높아질 것으로 기대된다. 그러나 법적 논란과 공공기여 축소 문제를 해결하지 못한다면 시행 과정에서 많은 갈등이 발생할 수 있다. 정부와 지자체는 용적률의 법적 지위를 명확히 하고, 공공기여와의 균형을 고려한 세부 운영 방안을 마련해야 할 것이다. 또한, 거래제의 시행 과정에서 예상되는 투기 문제를 방지하기 위해 투명한 관리 시스템을 도입하는 것도 중요한 과제가 될 것이다.

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▣ 결 론

서울시의 '용적률 거래제'는 도시 개발의 새로운 패러다임을 제시하는 제도다. 용적률을 자유롭게 거래할 수 있도록 함으로써 고도 제한 등으로 활용되지 못하는 용적률을 효과적으로 배분할 수 있게 된다. 다만, 용적률이 토지 소유자의 권리인지에 대한 법적 논의가 필요하며, 공공기여 축소 문제를 어떻게 보완할 것인지가 과제가 될 전망이다.

 

향후 서울시는 제도의 실효성을 높이기 위해 세부 기준을 마련하고, 사회적 합의를 이끌어내는 것이 중요하다. 도시 개발의 효율성을 극대화하면서도 공공 이익을 고려하는 정책적 접근이 필요할 것이다. 또한, 용적률 거래제가 부동산 시장에 미치는 영향을 지속적으로 모니터링하고, 필요 시 보완책을 마련하는 것이 필수적이다.

 

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