강남 3구·용산구 토지거래허가구역(토허제) 다시 지정, 오세훈 사과

서울시가 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 전체 아파트를 대상으로 토지거래허가구역을 지정했다. 이는 지난달 강남권 일부 지역의 규제를 해제한 이후 집값이 들썩이면서 투기 수요를 억제하기 위한 조치로 해석된다. 이번 조치는 3월 24일부터 9월 말까지 6개월간 적용되며, 필요 시 연장될 가능성도 있다. 부동산 시장의 변동성이 커지고 있는 가운데 이번 규제 조치가 어떤 영향을 미칠지 살펴보자.

사진 : 오세훈 SNS

💡 목 차 💡

• 1. 토지거래허가구역 지정 배경과 정부의 의도
• 2. 토지거래허가구역 지정에 따른 영향
• 3. 향후 부동산 시장 전망 및 추가 규제 가능성
• ▣ 결 론

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1. 토지거래허가구역 지정 배경과 정부의 의도

서울시는 지난달 강남권 일부 지역의 토지거래허가구역을 해제했다. 당시 규제 완화로 인해 시장에 유동성이 늘어나며 거래량이 급증했고, 이에 따른 가격 상승 조짐도 보였다. 특히 강남권 아파트 실거래가지수가 상승 전환하고, 주택매매시장 소비심리지수가 급등하는 등 시장 과열 우려가 커졌다.

 

정부는 이러한 시장 반응을 예의주시하면서 부동산 시장이 단기적으로 과열될 가능성이 있다고 판단했다. 특히, 전세를 낀 갭투자 증가가 확인되면서 이에 대한 억제책이 필요하다는 목소리가 높아졌다. 이에 따라 국토교통부는 강남 3구와 용산구를 다시 토지거래허가구역으로 지정하는 강수를 두었다.

 

이번 조치의 핵심은 투기 수요 차단이다. 서울 주요 지역에서 부동산 투자가 활발해지면, 결국 시장 안정이 어려워지고 실수요자들이 피해를 볼 가능성이 커진다. 이에 정부는 주택시장 불안을 막기 위해 신속한 개입을 결정한 것으로 보인다.

 

2. 토지거래허가구역 지정에 따른 영향

토지거래허가구역으로 지정되면 해당 지역에서 일정 규모 이상의 주택을 거래할 경우 구청의 허가를 받아야 한다. 이는 단순한 신고제가 아니라 실제 허가를 받아야 하는 것으로, 투기성 거래를 억제하는 데 효과적이다. 특히 이번 지정에서는 다음과 같은 주요 제한이 적용된다.

 

첫째, 2년 실거주 의무가 부과된다. 이번 조치로 인해 강남 3구와 용산구에서 주택을 매입하려는 사람은 2년 동안 실거주해야 한다. 이는 전세를 낀 갭투자를 원천적으로 차단하는 역할을 하며, 단기 차익을 노리는 투자자들의 진입을 어렵게 만든다.

 

둘째, 자금 조달 계획 검토 강화. 정부는 이번 규제를 통해 거래 투명성을 높이기 위해 실거래가 신고 및 자금 조달 계획에 대한 심사를 더욱 강화할 예정이다. 이를 통해 비정상적인 자금 흐름이 있는지 면밀히 점검하게 된다.

 

셋째, 거래량 감소 및 가격 안정화 기대. 토지거래허가구역이 지정되면 일반적으로 거래량이 급감하는 경향이 있다. 실제로 지난 2020년에도 강남 3구를 포함한 일부 지역이 허가구역으로 지정되었을 때 거래량이 30% 이상 감소한 바 있다. 거래가 줄어들면서 가격 상승세도 둔화될 가능성이 높다.

 

3. 향후 부동산 시장 전망 및 추가 규제 가능성

정부는 이번 조치 이후에도 시장 상황을 지속적으로 모니터링하며 추가 규제 여부를 검토할 계획이다. 만약 강남 3구와 용산구의 집값 상승세가 지속된다면, 다음과 같은 추가 조치가 있을 수 있다.

 

첫째, 조정대상지역 및 투기과열지구 추가 지정. 현재 서울 일부 지역은 조정대상지역으로 지정되어 있지만, 정부가 필요하다고 판단할 경우 마포구, 성동구 등 강남권 인근 지역도 추가로 규제 대상에 포함될 수 있다. 이는 시장 과열을 선제적으로 차단하기 위한 조치가 될 것이다.

 

둘째, 주택담보대출 규제 강화. 정부는 수도권을 중심으로 주택담보대출 증가를 면밀히 감시하고 있다. 특히 다주택자의 대출 한도를 추가로 축소하거나, 대출 금리를 조정하는 방식으로 부동산 투기 수요를 억제할 가능성이 크다.

 

셋째, 부동산 세제 개편 검토. 현재 정부는 다주택자에 대한 양도소득세 및 보유세 완화 여부를 두고 논의를 진행 중이다. 만약 시장이 과열된다면 기존의 감세 정책을 철회하고 세금 부담을 다시 높이는 방식으로 대응할 가능성이 있다.

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▣ 결 론

정부와 서울시가 다시 강남 3구와 용산구를 토지거래허가구역으로 지정한 것은 시장 과열을 선제적으로 차단하려는 목적이 크다. 이번 조치를 통해 투기성 거래를 억제하고 실수요자 중심의 시장을 조성하려는 노력이 엿보인다.

 

그러나 규제의 빈번한 변경은 시장의 예측 가능성을 낮추고 거래 침체를 초래할 수도 있다. 이에 따라 정부는 신중한 접근을 유지하며 시장 상황을 면밀히 살펴봐야 할 것이다. 추가 규제 가능성도 열려 있는 만큼, 향후 부동산 시장 동향을 지속적으로 주시해야 한다.

 

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